CRYPTO : UNE OPPORTUNITé FISCALE POUR VOTRE ACHAT IMMOBILIER ?

Dans cette tribune adressée à Capital, Stéphanie Némarq-Attias, avocate associée, et Sophia Robaïa-Cottier, avocate au sein du cabinet d&a partners, reviennent sur l'opportunité que représente l'acquisition d'un bien immobilier par la voie de la cryptomonnaie.

La hausse des taux d'intérêt des prêts a considérablement restreint la capacité des Français à investir dans l'immobilier, traditionnellement considéré comme la valeur refuge. Face à cette situation, une solution innovante émerge pour les détenteurs de cryptomonnaies qui représentent 12 % de la population française en 2024, soit environ 6,5 millions de personnes, selon une étude de l’Association de développement des actifs numériques et KPMG. Pour ces investisseurs, souvent jeunes, utiliser des cryptomonnaies pour acquérir un bien immobilier constitue une opportunité, à condition d'en maîtriser les subtilités.

La liberté contractuelle

La législation française autorise l’échange de biens contre des objets autres qu'une monnaie fiduciaire, conformément au principe de la dation en paiement défini à l’article 1342-4 du Code civil.

Bien que les cryptomonnaies ne soient pas garanties par une banque centrale, elles sont reconnues comme moyens d’échange depuis 2019 dans le Code monétaire et financier français. Les plus populaires, tels que le Bitcoin (BTC), l’Ethereum (ETH), et les stablecoins - cryptomonnaies généralement adossées à des monnaies fiduciaires - comme le Tether (USDT) ou l’USDC, peuvent ainsi être utilisés dans ces transactions.

Il est donc tout à fait envisageable d’échanger un bien immobilier contre des cryptomonnaies, sous réserve de l’accord explicite des parties. Ainsi la promesse comme l’acte de vente devront nécessairement prévoir une clause spécifique liée aux modalités de paiement du prix.

Des défis multiples

Bien que l’achat d’un bien puisse être réalisé en cryptomonnaies, les droits d’enregistrement et les impôts liés à cette vente doivent obligatoirement être réglés en euros. Ce principe, rappelé par le Code général des impôts, s’explique par la nécessité de financement des acteurs et institutions publiques en monnaie fiduciaire.

Vendeur et acquéreur devront donc disposer d’euros en quantité suffisante pour s’acquitter de leurs obligations respectives. La piste d’une vente mixte, c’est-à-dire en crypto et en euros, sera alors privilégiée.

Autre défi : la détermination de l’assiette imposable compte tenu de la volatilité de certaines cryptomonnaies. De ce fait, il est indispensable de fixer une valeur en euros dans l’acte de vente pour calculer les coûts fiscaux exacts, comme s'il s'agissait d’une vente en devises étrangères.

Enfin, ce type de transaction nécessite un contrôle rigoureux de l’origine de ces actifs, en application des procédures de Lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (LCB-FT).

Un coût fiscal supplémentaire

Pour le vendeur, classiquement, la plus-value de cession sur un bien immobilier (à l’exception de la résidence principale) est imposée à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, après application des abattements pour durée de détention à compter de la cinquième année.

Quant à l’acquéreur, il doit s’acquitter des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et des émoluments du notaire qui constituent les traditionnels «frais de notaire».

Mais un coût fiscal supplémentaire est à prévoir si l’achat s’effectue contre des d’actifs numériques. En effet, les cessions occasionnelles d’actifs numériques réalisées par des particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé constituent un fait générateur d’impôt ; ces «cessions» incluent les échanges d’actifs numériques contre des biens autres que des cryptoactifs.

Ce type d’opération déclenche un fait générateur d’impôt pour le résident fiscal français. La plus-value constatée est soumise à la flat tax de 30 %, incluant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Des pistes d’optimisation fiscale

Depuis le 1er janvier 2023, les contribuables peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu concernant l’imposition de leurs plus-values sur actifs numériques. Cette option est avantageuse pour les foyers fiscaux dont la tranche marginale d’imposition est inférieure à 12,8 % ; elle doit donc être étudiée au cas par cas.

S’agissant d’actifs à forte volatilité, on peut anticiper que certaines cryptomonnaies détenues par l’investisseur aient perdu de la valeur depuis leur acquisition. Leur dépréciation pourrait alors être utilisée pour imputer les pertes sur les plus-values de même nature réalisées la même année, réduisant ainsi la plus-value globale imposable au titre de l’année de la transaction. Attention toutefois, l’utilisation des pertes suppose une conversion préalable des cryptoactifs dépréciés.

Enfin, diverses techniques d’ingénierie financière, telles que la collatéralisation des cryptoactifs détenus par l’investisseur, pourraient être envisagées en fonction de la situation spécifique de l’acquéreur et des conditions requises par le prêteur.

Une opportunité à étudier avec sérieux

L’intégration des cryptomonnaies dans le secteur immobilier pourrait transformer la manière de concevoir l’achat d’un bien en France. Les avantages fiscaux potentiels, combinés à la flexibilité des transactions en cryptos, offrent de nouvelles perspectives aux jeunes investisseurs français.

Toutefois, une maîtrise approfondie des aspects légaux et fiscaux, ainsi qu’une planification minutieuse, restent cruciales pour tirer pleinement parti de cette opportunité.

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